所有物件の紹介
築28年の全空木造アパート（全20戸）を購入し、大規模修繕・リノベーションを実施。
現在、満室稼働中。
物件購入代金、購入に関する諸費用、大規模修繕、リノベーション費用を分母、年間賃料収入を分子とした表面利回りは約11％弱。
年間の現金手残りは約400万円。
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人それぞれの考え方、好みもありますが、私の場合は次の条件から物件を探しました。
①何かあったらスグに駆けつけることができる場所（＝住居からなるべく近い地域）であること
②表面利回りが10％以上であること
③リフォーム・リノベーションが容易な木造物件であること
④最寄り駅まで徒歩15分以内であること
⑤賃貸需要が見込める地域であること
⑥万が一の時、出口戦略が描ける物件であること
⑦賃料収入が年間1000万円以上見込める物件であること
⑧融資が付く物件であること
⑨レジデンスであること
上記①から⑨のそれぞれの理由は以下の通りです。
①物件の管理を管理会社にマル投げしていると、もし管理会社が手抜きをしていても気付くことはできません。たまには、自分の目で物件を見に行く必要があると考えます
②私は、レバレッジを効かせながら規模の拡大を指向しているので、資産性よりもＣＦ（キャッシュフロー）を重視しています
③ＲＣ造・鉄骨造だと、その時代に合わせた間取り変更等のリノベーションが出来ない
④少子高齢化が進めば、不便な場所の（賃貸）競争力は落ちる
⑤いくら駅近物件であっても、そもそも賃貸需要がなければ不稼働資産となる
⑥最悪、値段を下げても売却できない物件だと逃げ場がない
⑦65歳定年までの期間から逆算すると1棟目で必要とされる賃貸収入は1000万円以上となる
⑧自己資金を効率よく運用する為の手段としてローンを活用することは必須である
⑨オフィスビル・商業ビルはボラティリティが高い、現段階（始めたばかり）では安定資産がイイ
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不動産投資、不動産賃貸業に興味を持った方、始めてみたいと思った方で、いわゆる初心者の方は、いきなり不動産を購入するといった大胆な行動を開始するのではなく、不動産賃貸業を実際に営んでいる知人に相談してみることをおススメします。
不動産賃貸業を営んでいる知人がいないのであれば、不動産関連業者が開催しているセミナーに参加し、各種情報を入手、勉強をして不動産賃貸業に関する理解を深めてから不動産賃貸業を始めてください。
間違っても、セミナーに参加した際に、不動産業者からススメられた物件を、その場で購入するといった行動はしないことが重要です。
いきなり現物不動産投資は怖いという方は、不動産投資の用語等に慣れることを目的に少額から始められる不動産クラウドファンディングから始めてみるのもイイと思います。
